Hoe ‘woonwethouder’ Wim van der Zanden de oververhitte woningmarkt in Boxtel probeert in toom te houden

Boxtel – Met huizenprijzen die ieder kwartaal record na record breken en mensen die noodgedwongen in woningen leven waar zij niet willen wonen is er maar een conclusie mogelijk: de woningmarkt in Nederland is behoorlijk overspannen. Ook in Boxtel stijgen de huizenprijzen al jaren en als er iets te koop staat is er zoveel vraag naar dat bieden boven de vraagprijs niet ongebruikelijk is. Wij spraken wethouder Wim van der Zanden over de zoektocht naar oplossingen.

De gemiddelde vraagprijs voor een woning in de gemeente Boxtel bedroeg in 2020 318.532 euro. Dat lijkt mee te vallen, maar je moet bedenken dat in het afgelopen jaar tientallen relatief goedkope koopwoningen zijn opgeleverd. Die hebben de huizenprijs het vorig jaar behoorlijk gedrukt. Dat blijkt als je kijkt wat er momenteel te koop staat. De gemiddelde vraagprijs van de bijna 80 woningen die ten tijde van het schrijven van dit artikel op huizensite Huispedia te koop stonden of net verkocht waren bedroeg meer dan 5 ton.

Kortom, een koopwoning kost handenvol geld. En dat terwijl de wens in Boxtel juist is om goedkope starterswoningen te bouwen. “We zien ook dat in die sector de vraag het grootst is”, legt Van der Zanden uit. Dat was bijvoorbeeld te zien bij Heem van Selis en fase 2 van Reigerskant in Esch, waar de starterswoningen als warme broodjes over de toonbank gingen. Ondanks de prijs van ruim boven de twee ton.

De kwalificatie ‘goedkoop’ geldt momenteel voor woningen tot zo’n drie ton. “Maar ik vind zelf drie ton voor een starterswoning eigenlijk niet ‘betaalbaar’”, merkt Van der Zanden op. En de marktwaarde van woningen stijgt nog steeds. “Waar onze grootste aandacht op zit is de prijzen in die ‘goedkope’ sector, dat we daarin niet mee kunnen bewegen in de prijs.” Hij gaat nog verder: “Een starterswoning moet richting de twee ton kunnen.” Maar hoe probeert de wethouder het voor elkaar te krijgen dat er in Boxtel snel en betaalbaar gebouwd wordt, aansluitend op de woonwensen?

Slim zijn met grondbeheer
Een manier om kosten te drukken en meer regie te houden op het type en de prijs van de woning, is zelf grond kopen. Daarmee kan de gemeente meer eisen stellen aan degene die op de grond wil bouwen. Bijvoorbeeld op het gebied van het type woningen dat er moet komen, of de prijs. Voor Boxtel is dat, gezien de huidige financiële situatie wel een lastige opgave.

Maar er zijn meer opties, legt Van der Zanden uit: “De gemeente heeft natuurlijk ook eigendommen waar op dit moment nog geen woonbestemming op ligt. Als je dat als gemeente doet, stijgt de waarde van de ondergrond.” En daarmee sla je als gemeente twee vliegen in één klap: je verbetert je financiële positie én je creëert ruimte voor woningbouw. Dat wordt onder meer bedoeld als de gemeente spreekt over het voeren van een ‘actieve grondpolitiek’.

Boxtel heeft ook de mogelijkheid gronden aan te schaffen en daarvan de bestemming nadien aan te passen. Zo kunnen mogelijk de uitgaven gecompenseerd worden. Wat niet tot de mogelijkheden behoort, of in ieder geval niet om starterswoningen te realiseren, zijn de zogeheten VAB-locaties. Dat zijn plaatsen waar vrijkomende agrarische bebouwing opnieuw bestemd wordt voor wonen. Maar de locatie, buiten de bebouwde kom, en aard van bebouwing, in landelijke stijl, maakt per definitie al dat starterswoningen daar niet gebouwd kunnen worden op basis van huidig provinciaal beleid.

Proces versnellen
Een andere manier om de bouw te stimuleren is door procedures te vereenvoudigen. Zo kunnen de periodes van planning en bezwaar sneller worden doorlopen en kan de woningvoorraad dus ook sneller aangevuld worden.

Eén middel dat Boxtel daarvoor al inzet is een proef met welstandsvrij bouwen. Dit betekent in de praktijk dat per situatie gekeken wordt of de welstandsregels minder streng nageleefd kunnen worden of zelfs helemaal achterwege gelaten kunnen worden. Van der Zanden is er een groot voorstander van: “Er is tot nog toe geen enkel exces gemeld.”

Hij vervolgt: “Wat je in Boxtel merkt is dat we heel veel beleid hebben, toegespitst op 10 procent van de bevolking die het misschien nét niet binnen de lijntjes wil doen. En daarvoor hebben we heel veel regels. Als wij de cultuuromslag kunnen maken zodat we ons richten op die andere 90 procent van de bevolking die het wel volgens de regels doen, denk ik dat processen heel veel makkelijker gaan.”

Een andere manier om processen te versnellen is door juridische procedures uit de weg te gaan. Dat kan wanneer de initiatiefnemer en de omwonenden elkaar beter begrijpen. Een recent voorbeeld daarvan is de bemiddeling van de wethouder bij de bouwplannen van Woonstichting JOOST in de Albinonistraat. Uiteindelijk werd een gepland appartementencomplex één bouwlaag minder hoog en sneuvelde zo één appartement, maar werd naar alle waarschijnlijkheid een slepende gang naar de Raad van State voorkomen.

Een andere manier om projecten te versnellen is door vroeg in het proces een dialoog te starten met de omgeving. Een voorbeeld daarvan zijn de bouwplannen op Moorwijk, waarbij niet alleen omwonenden, maar ook Stichting Ouderen in Regie vroeg in het proces betrokken worden.

De prijs drukken
Een andere rol die de gemeente kan spelen is op het gebied van de prijs. Want hoewel het voor een armlastige gemeente als Boxtel lastig is dure bouwgrond te kopen zijn er ook andere mogelijkheden.

Sterker nog, daarvoor zet de wethouder zich al sinds zijn aantreden in. “Wij zijn niet blind voor de werkelijkheid. En die is gewoon dat er prijsstijgingen in de markt zijn. En de ontwikkelaar wil daarvan mee profiteren. Logisch, want dat zijn ondernemers.” Om er toch het beste uit te halen voor (toekomstig) Boxtelaren voert hij gesprekken met verschillende ontwikkelaars om hen te overtuigen toch betaalbaar te bouwen.

Dat kan bijvoorbeeld door hen een bepaald minimumaantal goedkopere woningen te laten realiseren. “Zij kunnen dat kostentechnisch compenseren door ook een aantal duurdere woningen te bouwen”, vertelt Van der Zanden.

Maar er zijn meer constructies denkbaar. Daarbij moet gedacht worden aan ‘wisselgeld’ door de ontwikkelaar bijvoorbeeld tegemoet te komen met de aanleg van infrastructuur of groen in ruil voor extra starterswoningen. “Die gesprekken met initiatiefnemers zijn soms op het scherpst van de snede”, aldus de wethouder. Lachend: “Maar ik vind het prettig om te onderhandelen. Dat ligt me wel.”

Wat ook helpt om de prijs te drukken is om eerdergenoemde procedures zo snel mogelijk te doorlopen. Niet alleen verbetert dat de doorstroming op de woningmarkt, maar gezien de huidige prijsstijgingen kan een jaar minder vertraging per woning al snel duizenden euro’s op de verkoopprijs schelen.

Wat moet er gebouwd worden?
Die vraag zou je heel simpel kunnen beantwoorden door te zeggen dat er in alle prijsklassen en voor alle doelgroepen gebouwd moet worden, beaamt ook de wethouder. Toch zijn er bepaalde prioriteiten. Met name het bouwen voor senioren en starters kan de woningmarkt vlot trekken, verwacht het gemeentebestuur.

Maar hoe wil de wethouder zich ervan verzekeren dat starterswoningen ook starters aantrekken en bijvoorbeeld niet speculanten? Dat gebeurt in Boxtel onder meer met een anti-speculatiebeding waarbij een nieuwe woning of bouwkavel de eerste twee jaar na aankoop niet doorverkocht mag worden, op straffe van een boete van 50.000 euro. Ook dient de koper van de woning er zelf te verblijven.

Van der Zanden: “Ik denk dat in de toekomst starterswoningen meer gestoeld moeten zijn op de starters.” Daarmee doelt hij op woningen met minder m2. Dat houdt bovendien in dat meer woningen op dezelfde oppervlakte gebouwd kunnen worden en meerdere bouwlagen.

Daarnaast ziet de wethouder ook graag dat de mogelijkheden om starterswoningen uit te breiden beperkt worden. “Want die uitbreidingen maken dat de woning ook niet meer als starterswoning gebruikt wordt, maar ook in gebruik blijft als er een gezin met kinderen gesticht is. Daardoor moeten we constant starterswoningen blijven bouwen.”

Vernieuwende woonvormen
Een laatste punt waarop Boxtel zich richt zijn vernieuwende woonvormen. Daarbij kun je bijvoorbeeld denken aan woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking, zoals Noster domus bij Park Molenwijk of Woongewoon in de voormalig pastorie in de Baroniestraat. Ook komt er wat Van der Zanden betreft binnen afzienbare tijd een soortgelijke woonvorm voor dementerenden.

Maar ook tiny houses, of de bouw van tijdelijke, houten woningen behoren tot de mogelijkheden. Daartoe kijkt de wethouder nadrukkelijk naar Den Bosch, waar aanvankelijk met scepsis werd gereageerd op de bouw van tijdelijke woonunits. Die scepsis nam echter snel af toen bleek dat de ‘containerwoningen’ er allerminst als containers uitzagen en prima in de omgeving passen.

Er is nog een manier om op de lange termijn het woningaanbod op te vijzelen en gelijktijdig de gemeentekas te spekken. “Ik denk dat als wij naar de toekomst kijken waar de gemeentelijke uitgaven zitten, dat dat met name op de Wmo is. Wij moeten dus in bouwplannen nadenken hoe wij kunnen zorgen dat we op termijn die grote uitgaves aan woningaanpassingen zoals bijvoorbeeld trapliften niet meer hebben”, vertelt de wethouder. “Dan zou je kunnen denken aan gesprekken met ontwikkelaars over brede deurkozijnen, slapen en douchen op begane grond. En daarmee voorkom je op termijn aanpassingen aan die woningen. Want die betalen wij uiteindelijk met zijn allen uit de Wmo. Daar valt denk ik veel te besparen.”

Uiteindelijk is juist dat gemeenschappelijke belang ook wat ontwikkelaars, maar ook inwoners voor ogen moeten houden, denkt Van der Zanden. “We moeten toch met zijn allen samen aan de slag om de juiste woningen op de juiste plek te krijgen.”

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *